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商業施設投資の収益性とその仕組み


郊外型ショッピングセンターくらいの規模になりますと、比較的大き
なライバルとなる存在事態が限られてきますので、一番の特徴は
長期安定型であることがあげられます。



ちなみに、ショッピングセンターの代表的なテナントといえば、日本
の流通業のツートップと称されていますイオンやイトーヨーカ堂など
は20年程度の長期賃貸契約を凍結しています。



ですので、賃料の変動リスクはございますが、よほどのことが起き
ない限り20年は賃料収入が確保されているので賃料リスクは非常
に低いとされているため長期での収益が見込めます。



そして、ご存知の通り、イオンやイトーヨーカ堂の格付けは高いため、
非常に安定した不動産投資といえるでしょう。



しかし当然のことながら不動産にはテナントの格付け以外のリスク
も存在するため単純には比較することができません。



また、オフィスビルではこのような優良企業との長期契約はほとんど
存在しないため、立地条件や、テナントの信用力が優良であれば、
郊外型SCは極めて安全性の高い投資対象だといえます。



現在では、方が改正されてしまい大型のショッピングモールに対する
規制があるため、これまでのように建設することができません。



しかし、今後重要度が再び高まれば、収益の高さから大きな税収も
見込めるため、方の改正が見直されるかもしれません。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : オフィスビル

都市型商業店舗ビルの収益について


都市型商業店舗ビルの最大の特徴は、商業特有の歩合賃料に
より賃料の決め方にあります。



駅ビル等の都市型商業店舗ビルに入っている多くのテナントは、
最低固定賃料+店舗売上げの○%といった形で設定されます。



しかし、仮に売上げが○ヶ月連続で○○○○万円を下回った場合は
退店という、契約が多く見受けられます。場合によっては、固定
部分がなく売上げの歩合賃料のみという店舗もあります。



借り手である専門店にとっては、払える賃料は、お店の売上げ
によってなので、毎月の売上げに比例して賃料を払う方が出店
しやすく資金繰りの面でもプラスです。



そして、貸し手である不動産オーナーにとっては、魅力的なテナ
ントを集めることによって、テナントが営業しやすいように不動産
の運営管理をしっかり行うことに集中します。



そうすることによって、テナントとしてビルに入ったお店の売上げ
があがれば、賃料の上昇が期待出来ます。



歩合賃料はテナントと不動産オーナーの利害を一致させること
によって、力を合わせてその商業施設の魅力を向上させるよう
に仕向けるための仕組みとなっています。



売上げ不振が続いたテナントは退店しなければならない取り決
めも人気のないテナントを人気のあるテナントに入れ替えること
で、その商業施設の魅力を維持するためのものです。



このような契約は商業施設の特有であって、固定賃料を基本と
するオフィスや倉庫と入れ替えを効果的に行います。



そして、魅力的な専門店を集められれば、売上げと賃料を上昇
させ、かつ消費者にとって優れた商業施設として不動産の価値
をあげることも可能となっています。



このように、賃料の不安定性とバリューアップの可能性を持った
都市型商業店舗ビルは、基本的にミドルリスク・ミドルリターンの
投資対象であるといえると思います。


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tag : テナント

ビジネスホテルの収益の仕組と特徴


ビジネスホテルが急増したのは、バブル華やかし、80年代後半
からだと思うのですが、当時から利用者の大半はサラリーマン
で出張以外にも残業や接待で遅くなった方も利用していました。



しかしバブル崩壊後は余裕がなくなったため、出張以外で利用
される方は激減することとなりました。



今では、かつてのようにビジネスホテル建設ラッシュは全くとい
っていいほど見受けれられなくなりました。



実際の宿泊特化型ビジネスホテルは、レストランや、高級ラウ
ンジなどといった設備は一切備え付けておりません。



あくまでも宿泊のみです。ここ最近では過当競争が激化して
おり、単純に宿泊費の安さだけを売り物にチェーン展開する
ホテルが急増しております。



建物を立て直すのではなく、単純に力のある大手が根こそぎ
買収して、次々と傘下におさめていくスタイルです。



部屋の稼働率も高く、デフレ経済におきましては時代のニーズ
を満たしていることから、急成長している業界です。


不動産投資を行うにあたって決して悪い物件ではございません。


といいますのも、契約形態も長期の賃貸借契約が多く、ホテル
運営ができる企業を見定めることによって、不動産オーナーに
安定収入を期待で来ます。



上述したことから不動産投資を行うにあたりビジネスホテルは
今の時代にあった不動産投資物件であるといえると思います。


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シティホテルの収益性の仕組と特徴



シティホテルとは、宴会場や高級レストランを備え、ブランド名を
掲げている有名ホテルをさします。



そして、こういったタイプのホテルは贅の限りを尽くした内装から
一見華やかで、相当儲けてそうに見えるかもしれませんが、人件
費などの固定費が非常に大きいです。



例えば、結婚式をはじめとした宴会需要や部屋の稼働率は景気
の動向に左右されやすいなどの理由によって、実際のところなか
なか収益が安定しいないのです。



また、固定賃料の契約をホテル運営者と結べば良いのですが、
高級ブランドホテルの場合は少々仕組みが異なります



一般的に業務委託契約=歩合賃料によって、売上げの○%かを
不動産オーナーに払うというケースが多いようです。



ですので、これでは収益性がホテル運営者の実力に頼るところが
大きく、贅沢品的な位置づけからもっとも景気の影響を受けやすく、
収益の変動率が大きい不動産です。


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