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マンション経営者が抱えるトラブルとは


不動産投資と聞くと不労所得で悠々自適に生活されている方を思い浮かべるかもしれませんが、実際は
色々と大変なんです。実際に入居者とのトラブルに頭を悩まされている方が沢山います。


自動販売機のように物件を購入すればお金が入ってくるわけではないのです。ちなみに賃貸マンション
やアパートを経営する中でもっとも多いトラブルが退去時の費用についてです。


実際に敷金の返還などに関しましてはいつの時代も結構もめます。多くの場合入居者が退去されるとき
にオーナーさんか管理会社が立ちあって、物件にどの程度の損耗があるかをチェックします。


当然のことながら大きな汚損があれば、それを修繕して明け渡さなければなりません。壁に穴が空いて
いたり、障子や襖が破けていたりされた状態では次の入居者へ貸し出すことはできません。


このため、そうした汚損箇所を修繕したうえで物件本来の状態に戻すことが当然のことながら必要になり
ます。これを「原状回復」といいます。従来は原状回復のための修繕をオーナー自らがが行います。


また、実際にかかった費用を敷金と相殺たうえで残りを入居者に返還するのが一般的なのですが、それ
でも揉めることになります。原状回復に対する考え方が双方で異なるからです。


オーナー側はできるだけきれいな状態に戻ることを第一に考えます。一方、入居者側は人が住めばどう
しても傷の一つや二つはつくのが当たり前だと思うわけです。リファームか修繕なのか、その境界線が
曖昧なため揉めることになりますので、この点に関しては入居前に徹底して話合われるべきです。




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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : 不動産投資 賃貸マンション

募集会社の基本的役割と重要性について


投資目的で不動産物件を所有し、アパート・マンションオーナーになったからといって何もしないで収益
が得られるほど、残念ながら不動産投資の世界は甘くはありません。


新築の場合であれば入居者を広くゼロから募集しなければならないので、ここで重要視されるのが募集
会社との付き合い方です。まず、実際に入居者を集めるために募集会社の選ぶポイントですが、入居者
の集客力だけで募集会社の優劣を判断するのはあまりよくありません。


仮に、客付け能力が非常に高い場合であっても入退居の激しい会社もありますし、流動性が高まっても、
通年で家賃総額は伸びない結果となってしまいます。また、空室が中々埋まらずに、苦しんで苦しんで、
ようやく決まる会社が決めてくれた入居者は、割と長期で入居しています。


客付け力があって、入居しくれる入居者が長期であればあるほど、そうした会社が最高と評価されること
になりますが、この賃貸市場が低迷しているご時勢では、難しいと思います。


プロとしての募集会社の仕事を一面だけでなく正当に評価することができれば、信頼関係を築くこととなり、
オーナーとしての仕事を最大限にフォローしてくれることにつながります。




テーマ : 不動産投資
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借地にかかる税金とその仕組みについて


首都圏の商業不動産の価格と賃料の下落が一向に止まる気配がありません。来年は底を打つとい
った楽観する向きもありますが、とてもそのような状態になるとは考えにくいです。


そうした不動産投資における厳しい状況が続いている中で、今回は、借地にかかるとされる税金に
ついて誠に簡単ではございますが、解説させていただきたいと思います。


まず、固定資産税および都市計画税に関してですが、両方とも地主さんが支払うことになり、借地
権者は通常であれば、地代を払うだけとなっているので、基本的には関係ないです。しかし、固定
資産税評価額に関しましては地代が見直される時や売買時の承諾料などの基礎資料となります。


実際の個別に対しての土地の固定資産税評価額については、土地を実際に所有している所有者の
みが知ることでした。しかし、平成15年に借地人も各市区町村において、固定資産課税台帳の記載
事項を閲覧可能となったのです。ですので、面倒でも調べることをお勧めします。


借地人にとっても相続税や贈与税に関しましては、大きな関係があり、実際に借地権も財産の一つ
として、相続税および贈与税かかりますので、注意が必要です。


例えば借地ではなく更地の状態であることが想定されていた土地に対する評価額が問題となります
ので通常であれば、宅地の場合、それぞれにつけられた路線価を基にします。路線価とは国税局長
によって道路ごとに毎年調査して決めた土地の単価=1平方メートルあたりの価格です。


その道路に面している土地に関しましては路線価に面積を掛け合わせることによって算出されます。
当然のことながら、土地の形状や道路付けによりましても、多少調整が行なわれることになります。
路線価は市街地の土地を中心として付けられているので税務署へ行くと路線価図が置いてあります。


また、インターネットで簡単に調べられます。一方、郊外地や農村部に関しましては、路線価をつけ
るのが困難であることから、固定資産税に対して一定の倍率を掛ける方式が採用されております。


上述したような形で土地の相続税評価額が分かりましたら借地権割合を掛けるのですが借地権割合
は借地の事情が似かよっている地域ごとに分類されて定められております。




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tag : 借地 税金

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