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ダイナミックDCF法の仕組みと特徴


ダイナミックDCF法とは不動産鑑定評価手法の収益還元法の一つであるDCF法に、将来のキャッシュ
フローの損失の可能性を考慮しながら不動産の価値をより制度の高い確率的手法で計算します。


ですので、開発期間中の建築費等の開発費用の現在価値を控除し開発前の対象不動産の価格を試算
出来、不動産価格を将来の賃料や、空室率など複数の不確実な要素の時系列確率モデルで表現します。


その不確実要素に膨大なパターンを当てはめることで、膨大な値の確率分布として求めます。開発後の
建物の業態としては賃貸用建物と分譲用建物がございます。


当該手法としては、一般的には賃貸用建物の開発を前提として開発前の土地等の価格を試算するケース
で適用されます。分譲用建物については開発法を適用するのが一般的とされています。


こうした手法というのは全て米国から入ってきたわけですが、ご存知の通り米国の商業不動産は2007年
のサブプライムショック以降大幅に低迷していますので、万能というわけにはいきません。


あのゴールドマンサックスでさえ、同社が取り扱っている不動産ファンドの純資産額は3分の1まで目減り
している状況にあるわけですから、いかに凄いことになっているか想像に難くないと思います。


しかも、バブル崩壊後の日本がそうだったように、長期間に渡って下落し続けるので、どこで底を打つのか
誰にも分かりませんし、現時点でそれがいつになるか分からないので、どんなに精度が高い分析方法
指標があったとしても過信することは危険であることを申しあげておきます。




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ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : ダイナミックDCF法 収益還元法

インカムリターンを分析して収益構造を見直す

不動産投資におけるリターン分析についてですが、今現在のインカムリターン、将来のインカムリターン、
キャピタルリターンの3つを機軸としてリターン分析することが基本となります。


現時点でのインカムリターンの分析についてですが、、基本的には事実関係の調査・確認の作業の繰り
返しと考えてください。インカムリターンの分析に関して次の点を明確にしていただきます。


まず最初に賃貸借契約を、しっかりと読み、契約上定められている賃料や共益費などの収入の状況を
確認すると共に、賃貸人、賃借人間の費用負担に関する条件を徹底して確認します。
 

賃貸借関係以外の収入の有無も、あらかじめ調査する必要がございます。たとえば、自動販売機、看板、
通信設備のアンテナなどの設置による収益などで、細かいのですが、年間にするとばかになりません。
 
 
固定資産税、火災保険、維持管理費、修繕費、リーシングに関連した仲介手数料などの費用関係を調査
して確認します。そして、入居者による賃料未払いなどがないか調査します。


上述した点をまとめてキャッシュフロー表を作成します。そうした上で想定可能なリターンをもとめるわけで
すが、2000年以降は、それまで通用していたことが通用しなくなってきています。


入居者の物件に対する価値観が大きく変っている点もあげられます。これまで景気にあまり左右されない
とされてきた不動産投資が根底から変わりつつあります。例えばデフレ不況の影響をモロに受けてます。


賃料を値上げしたいところを、値下げに応じなければならない場面が多いです。また、入居希望者の平均
年収が年々下がっているので、こうした傾向が長期化する可能性がありますので注意が必要です。




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