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不動産の証券化について


不動産の証券化の仕組みは以下の通りです。


ある特定の不動産の価値を、株式や債券などの投資持ち分
に変換します。(資産流動化型、SPC法が代表的です)



不特定の不動産を運用対象とすることを前提に、株式や債券
などの投資持ち分により最初に資金を集めます。



こうしたタイプには資産運用型、投信・投資法人法が代表的
とされ、集められた資金をファンドといいます。



資産全般(不動産を含む)の証券化では、この二つの仕組み
が活用され、まとめて集団投資スキームとよばれています。



これあ、不動産市場に参加している多数の投資家に対して、
資産から生ずるキャッシュフローに基づいた投資成果(リスク
とリターン)を配分するスキーム(枠組み)だからです。



前述の資産流動化型は、企業などが持っている不動産(所有
権、不動産担保金銭債券)を使って証券化商品に仕立てる事
によって、企業などが資金調達します。


資金調達には実質的に借り入れと売却の場合があります。


上述したような形で、不動産を証券化することは初めに資産
ありきで、大口の資産を小口化することになります。



投資家にとっては、裏付けとなる不動産について、自ら投資
判断を下すために様々な指標が必要となります。



どの不動産に投資するか、レストランで、セットメニューの中
から、自分で色々な組み合わせを選択するような感じです。



後述の資産運用型は、ファンドを運用するプロが、不動産の
購入、運用の売却の一切を、自らの判断で行います。



ですので、投資家は運用のプロが示す運用指針や、過去の
実績等をもとに投資判断を下すことになります。



この場合は、初めにお金ありきで小口資産を大口化すること
になりますので資産流動型とは逆になります。



投資家は、完全にプロであるファンドマネジャーに一任する
ので、不動産についての専門的知識は必要としません。



資産運用型の場合に関しては、レストランでシェフのお任せ
料理を注文するようなものです。



なので、REITをはじめとした不動産ファンドなどの不動産の
証券化商品とは、不動産の運用・売却数を多数の投資家に
対して分配する契約の仕組みを持つ商品です。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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